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Boucher Notaires
Baux commerciaux

Les baux commerciaux ne sont pas assujettis au même formalisme que les baux résidentiels.

Que vous soyez locataire ou locateur le bail doit être clair et couvrir tous les aspects de votre relation. Souvent, certaines formalités les plus simples ne sont pas respectées lors de la signature du bail. Le droit au maintien du bail lors de la vente de l’immeuble où sont situés les lieux loués est alors en péril.

Il existe plusieurs expressions propres au domaine de locations commerciales.

  • Bail but (Gross) : Le prix de location inclut toutes les charges d’exploitation de l’immeuble.
  • Bail net: le locataire paie le loyer de base ainsi que les taxes foncières.
  • Bail net-net: Le locataire paie les taxes foncières et les assurances en plus de son loyer de base. Le locateur est normalement responsable des dépenses d’opération telles que chauffage, climatisation et l’entretien des aires communes tel que stationnement, couloirs intérieurs, etc. De son côté Le locateur est responsable des dépenses relatives à la structure du bâtiment telles que la toiture, les murs porteurs ainsi que la fondation.
  • Net-net-net ( Triple net ) Le locataire paie alors toutes les dépenses et charges d’exploitation telles que taxes foncières, assurance et entretien des aires communes (les trois nets) en plus de son loyer de base. Souvent les charges transférées sont majorées d’un montant de 5 % pour fins d’administration par le locateur. En plus des dépenses d’opération, le locataire est aussi responsable de toutes les dépenses en capital au prorata.

Un bail commercial qui n’est pas publié pourra être résilié par le nouvel acquéreur de l’immeuble. En effet, un bail commercial à durée indéterminée pourra être résilié sur simple avis du nouveau propriétaire. Si le bail est à durée fixe et qu’il reste plus de 12 mois à courir à compter de l’aliénation de l’immeuble, il pourra être résilié à l’expiration de ces 12 mois en donnant un préavis écrit de 6 mois au locataire. S’il reste moins de 12 mois à courir au bail, le locataire est protégé pour la durée à courir.

Une fois publié, le bail commercial est mieux protégé que celui qui ne l’est pas puisqu’il assure le respect de la durée du bail et le maintien dans les lieux loués. Si le bail est publié au Registre Foncier avant que l’ait été l’acte d’aliénation, le nouvel acquéreur ne pourra résilier le bail.

À moins que l’immeuble ne soit déjà vendu, il n’est jamais trop tard pour publier un bail commercial afin de protéger ses droits, dans la mesure où toutes les formalités ci-dessus mentionnées auront été respectées lors de la signature du bail.


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